房地产现在肯定很惨，这个是共识，虽然也有北京几十家开发商摇号抢地、上海几千万豪宅排队疯抢，但那是因为肉眼可见的倒挂。

刚刚过去的5月份，北上广深的二手房成交量环比齐齐下跌，更可怕的是，挂牌量还在蹭蹭往上涨。北京12万套，上海20万套，广州14万套，深圳创下新高。二手房越卖越多，很快就会传导到新房这一端，一线城市也渐渐扛不住了。

(资料图片)

市场差是共识，按照过去的共识当然就是又到了拼命救市的时候了。

当前的楼市面临着两个终极问题：要不要救？怎么救？围绕着这两个问题，各路专家发声表态，小作文更是满天飞。

先是《中国经济时报》6月6日刊发了一篇文章，剑指一线城市的限购政策：随后有更多“小作文”被制造出来，比如北京取消限购，深圳取消限购的消息。

（可惜这篇文章已经在原来媒体上删除了）所以到底是不是代表什么，很难琢磨了。

久违的地产股狂欢了一波。今天又有点颓废了。对于2023年未来的房地产市场来说，关键的其实是2个日子！

1:6月20日

6月8日，工行、农行等多家大行宣布开始新一轮存款利率下调，调整幅度在5-15个基点不等。调整后，活期存款利率下调至0.20%，两年期定期存款利率下调至2.05%，三年期定存利率下调至2.45%，五年期定存利率下调至2.50%。

此外，两年期大额存单利率上限下调15个基点，三年、五年期大额存单利率上限下调20个基点。

6月15日的MLF利率或将下调5-10bps，同时银行也可能再次下调存款利率以提振经济；如果MLF利率如期调整，那么LPR报价大概率随之走低，其中非对称下调的可能性更高。

自2019年8月份以来，LPR共发生8次变动。其中，有5次实现了MLF利率与LPR报价的联动下调；有3次是在MLF利率未变的情况下，借助降准、存款利率定价改革等方式降低了银行综合融资成本，进而实现了LPR不同程度的下调。LPR已经连续9个月“原地踏步”。

一季度楼市‘小阳春’过去了2个月，5月市场‘小阳春’出现‘退烧’，各地楼市调控政策依然发布，但数量明显开始减少，当下楼市陷入一个非常纠结的地步，很多城市再刺激也没有需求了，但有些城市有需求却受制于严格的信贷政策无法释放。

各地房贷利率仍有进一步下调空间。越来越多的城市开启降低首套房贷利率，有利于降低购房成本，激发刚性置业需求入市，房贷利率下调可降低购房者置业成本，也是落实“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

所以如果2023年6月20日lpr特别是5年期下降10个基点，对于楼市来说，心理影响将非常大，代表政策宽松会加码！如果原地不动，或者降低5个基点，那么影响就会弱很多。

2:6月30日

630是一个万众瞩目可能出政策的日子，一季度楼市小阳春，进入4-5月市场全面萧条，当下楼市陷入一个非常纠结的地步，很多城市再刺激也没有需求了，但有些城市有需求受制于严格的信贷政策无法释放。

特别是一线城市依然在严格执行的认房又认贷，导致改善要么违规违法经营贷，要么只能放弃置业。

所以现在到了必须全国特别是一线城市取消“认房又认贷”的时刻了！毕竟即使坚持房住不炒，对于名下一套房没有的真实购房者来说，买房要8成，的确太苛刻。

2023年5月，市场小阳春出现退烧，各地楼市调控政策也依然不断发布，但数量明显开始减少，累计单月房地产调控政策达到了46多次。5月全月，全国有超过40城市出台政策46条，政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购政策、降低比例及房贷利率、等方面。全国性政策也非常多。

整体看，随着各种政策的宽松，2023年出现了小阳春，但后续政策效果影响逐渐降低。2023年1-5月，各地房地产政策累计已经在320次左右。

政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，限购限贷政策取消范围越来越大。各地政策内容除了涉及优化限购政策、降低比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。北京等城市也发布了落地细则。

整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

5月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。

当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

在这么多政策下，吸引人关注的是，一二线城市大量现在还有意愿买房的人受制于信贷政策！

近有不少关于楼市的传言。比如：

一：继续救房企。可能会把“三道红线”的过渡期延长6月，延长到今年年底。另外，还可能上调房企负债年度增速上限，对绿档企业不设年度负债增速上限，可以用保函替代拍卖土地的保证金。

传闻二：可能降低大城市购房比例、降低二手房中介费，还可能对去年推出的16条房地产支持措施进行完善和延长。

不过，时至今日，这两个传闻也未能兑现，不过也没有官方出来辟谣。

写在后：在楼市大范围降温的情况下，需要明确几个基本常识

1：房地产和经济一样，是有周期的，房地产过去一直有周期，涨跌螺旋上涨，但2015年开始，这一轮上涨被政策拉动时间过长，叠加人口周期等，市场的确面临周期性调整。

2：限购政策影响并不大。

全国看，限购影响的肯定是北京与上海，但符合限购的购房资格难度并不大，如果北京上海放松限购，事实上会导致更多周围的城市崩溃。

3：大部分城市看，特别是应该针对一线城市微调松绑。

针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。现在全国还想买房的可能也就只有一线城市改善需求了！

简单的总结一下，2023年房地产市场关键的就是620会不会5年期lpr降息，和630会不会出现一线城市调整二套房了，

如果出现这2个政策变化，那么楼市肯定会再出一个起码2个月的小阳春，如果没有，那完蛋！