业绩波动的魔方生活服务，值得投资者警惕。

来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志

全媒体记者/何雯雯

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自蛋壳、青客、自如等公寓暴雷后，市场对长租公寓的发展就多了一份警惕。如今，魔方公寓的母公司——魔方生活服务集团有限公司（以下简称：魔方生活服务）在港交所递交了上市申请，这引起了市场的关注。

魔方生活服务作为连锁长租公寓运营商，旗下拥有魔方公寓、魔尔公寓、V客青年公寓、9号楼等多类型公寓。2009年，魔方生活服务在南京起家，后开始发展延伸到北上广深等一线城市。2013年，魔方生活服务的业务扩展到上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，以及于2016年扩展到杭州。截至2022年6月30日，魔方生活服务在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓。

过去几年里，魔方生活服务的营收保持稳步增长，但净利润在2021年突然拔高后又在2022上半年急转直下。而且，公司的债务居高不下、现金流也较为紧张。值得注意的是，公司创始人几年前早已套现离场，魔方生活服务还能把长租公寓的故事讲好吗？

净利润急转直下、现金流承压

招股书显示，2019年至2022上半年，魔方生活服务实现营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、8.50亿元。与营收保持较为稳定增长不同的是，公司的净利润却呈现出大起大伏的态势。同期内，公司的净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元、41万元。

值得注意的是，2020年，受疫情影响，公司亏损2.31亿元，但是2021年，营收净利润大幅上涨。到了2022上半年，营收同比增长24%，但净利润却只有41万元，比上年同期的1.62亿元减少1.61亿元，下降幅度为99.75%。

由于魔方生活服务以直营模式为主，高昂的销售、行政、财务以及其他开支，是影响公司利润的重要因素。

而2021年的营收和利润飞速上涨，其中有大部分原因是公司通过业务合并收购微领地项目带来的收益。据招股书显示，2021年1月31日完成微领地项目收购后，截止2021年12月31日，该项目共为公司带来了3.21亿元收入以及1.56亿元净利润。

从收入来源来看，除了租金，公司还存在一部分营业外的其他收入。报告期内，公司的其他收入为4425.3万元、4801.3万元、9251.8万元、4037.5万元，占公司收入比重分别为4.7%、5.1%、6.3%、4.8%，其中2021年的其他收入高达将近1亿元。

具体来看，魔方生活服务通过授出的贷款赚取的利息在各个年度的占比都很高，其中2021该笔收入为2405.5万元。2021年，政府补贴收入3554.2万元，以及收购上海景闳远寓公寓管理有限公司增加的议价购买收益为1169.3万元。2022上半年，公司通过出售微领地项目使用权资产产生的收益为673.4万元。

值得注意的是，报告期内，魔方生活服务的现金流也十分紧张。2022上半年，公司经营活动所得现金净额为5.58亿元，但投资和融资活动的现金流均为净流出，导致上半年公司现金流净流出0.27亿元。截止2022年6月30日，魔方生活服务的现金及现金等价物为6.23亿元。但同期内，公司一年内到期的银行以及其他借款为10.49亿元，是目前账上的货币资金不足以覆盖的。另外，公司的长期银行以及其他借款为12.66亿元。

报告期内，公司流动负债分别为13.04亿元、21.65亿元、26.74亿元、27.22亿元；非流动负债长期处于高位且逐步攀升，金额从2019年的58.63亿元增加至2021年的87.37亿元，2年内增长率为49%，2022上半年略微下降至86.56亿元。

此外，魔方生活服务的原创团队早已套现离场。2016年，创始股东张红漫卖掉了73085股普通股，套现3936.2万元。2017年，创始人葛岚陆续卖掉手中股份，并于年底离职，还有其他创始团队成员也逐渐卖掉大部分股份，仅作为小股东存在。

创始团队的离去，引起了外界的诸多猜测。如今公司净利如过山车，今年的净利润大概率也很难达到去年的水平，加上债务攀升，魔方生活服务经营的压力留给了下半年。

公寓频遭投诉、平均出租率下降

报告期内，公司的整体毛利率分別为85.4%、82.9%、86.1%、86.0%，虽然有所波动，但是基本保持稳定，且公司毛利率水平也维持在较高位。而且，公寓的租金也不低。

2019年至2022上半年，魔方生活服务直营模式下单房月均租金分别为3156元、3086元、3164元、3209元，除了2020年有所下降外，公寓租金呈现总体上涨的趋势。

2016年，公司推出9号楼公寓，是面向蓝领人员的宿舍式公寓，每间房配备2-8张床，每张床位月租价格在500-1000元之间，这意味着一间房的租金最高可达8000元。虽然标榜着经济实惠，但是9号楼等蓝领公寓带来的经济效益远远比白领公寓要高。

而且，这种宿舍式公寓，2-8个人“群居”在一起，不仅拥挤且私密性较差，居住体验想必也不会很舒适。

另外值得一提的是，招股书显示，2020年至2022上半年，出租方因新冠疫情给公司减免的租金分别为2794.3万元、1099.5万元、4165.3万元，合计达8059.1万元。但魔方生活服务却仅在2020年给予租客179.8万元的租金减免优惠，其他年度不但没有优惠，租金反而还出现了上涨，公寓的平均租金从2020年的3086元上涨至2022上半年的3209元。

品牌长租公寓作为众多白领阶层的选择，其品质、服务质量等自然也受到了更高的要求。但在第三方投诉平台黑猫投诉[投诉入口]上，不少租客对魔方公寓的居住体验差、乱收费问题等表示不满。

今年11月，有租客表示，刚入住魔方公寓一个月，但楼上小孩以及室外狗叫等噪音都影响至深夜，导致休息不好，而且，反馈多次后依然得不到解决。还有租客表示，魔方公寓的群租宿舍里，人多嘈杂、隔音差，上下楼声音、洗澡讲话等声音，经常吵到半夜，影响其他租户的正常生活。

还有不少租客反馈，魔方存在乱收费、霸王条款等，如房租违约金一天100元，且退租后遭到恶意克扣押金。有多名租客反映，曾忘记按时缴房租，管家也没有提醒，被收取一天100元的违约金。还有租客表示，退租后押金退回延迟且被遭到恶意克扣等。而相关类似的投诉在黑猫投诉中并不少。

一天100元的违约金是否过高了？租户没有按时缴纳租金的时候是否有管理人员进行提醒？以及押金扣除的依据是什么呢？针对违约金、群租宿舍等诸多问题，《经理人》杂志致函魔方生活服务，但截至发稿，未获得回复。

另外，2019年至2022上半年，公寓的平均出租率为88.0%、80.2%、86.5%、82.4%，波动较为明显，且总体呈现下降的趋势。另外其成熟公寓社区的平均出租率也不高，同期内为89.1%、84.6%、88.5%、83.9%。

同行中，据万科泊寓官方微信数据显示，2021年泊寓的平均出租率为95%。另外，据龙湖集团2022年中报数据，其旗下长租公寓品牌冠寓整体出租率为93.3%。由此可见，魔方生活服务的出租率与同行存在一定差距。

租户屡屡投诉、公寓居住体验下降，这给公司的品牌带来了较大的影响，最直接的反映就是公寓的平均出租率下降。另一方面，从公司创始团队纷纷套现离场到净利润骤降，负债攀升，魔方生活服务业绩波动之大，也让市场对此提高了警惕。